需要知道的关于商业地产投资税
发布时间:2019-12-09 11:41

  一般而言,商业投资者对其从投资财产所得的净租金收入征税,并对其从该财产的销售产生的任何利润征税。

  这就是它的长短--尽管现实要复杂一些,因为政府为了鼓励投资,向商业地产投资者提供了许多折扣、扣减和豁免。拉菲2app下载

  投资者从投资财产中赚取的租金收入净额,再加上出售这些房产所得的任何利润,都要交税。但是,计算这一税的方式取决于拥有该财产的实体的类型。

  如果商业财产的合法承认拥有人是个人,则租金收入被纳入个人的可评税收入中,并按个人的边际税率征税。

  一个类似的系统也适用于拥有多个所有者的房产。在这种情况下,分配给每个业主的租金收入比例必须等于其对财产的合法权益的大小-无论业主之间的协议是否另有规定-而且租金收入的每一部分都按适用于每个所有者的税率征税。

  个人还必须对出售商业投资财产所得的任何资本收益纳税。资本收益只是简单地添加到个人的应纳税所得额中--尽管,正如我们在下一节中将解释的那样,这项税收通常会受到很大的折扣。

  除了就租金收入和资本利得缴付税款外,个别商业物业业主亦须就售价缴付货品及服务税(GST)。这意味着,他们支付GST的销售价格的11-11,并要求GST信用的购买,有关出售的财产。这条规则的例外情况是,当个人使用保证金计划来计算商业房产销售时的商品税时,或者将该物业作为不含消费税的企业出售的一部分。

  顾名思义,这类信托允许受托人酌情分配租金收入给受益人,这意味着受益人可以决定每个受益人从信托财产中获得多少租金收入。拉菲2app官方下载这一设置使受托人能够通过将最多的租金收入分配给最低边际税率的受益人来将信托支付的税额降到最低。只有获得收入的受益人才纳税;信托本身不缴纳任何税款。

  同样的逻辑也适用于在信托拥有的商业财产上取得任何资本收益的情况。在这种情况下,受托人可以通过将资本利得分流给资本损失数额较高的受益人或可从资本增值税折价中受益的个人,从而将资本利得税的数额降至最低。同样,信托本身不征收任何资本利得税,只有资本收益流向的受益人才缴纳资本利得税。

  信托基金还必须支付物业税-物业售价的11%-并可以在与出售房产有关的购买中申请商品税抵免-尽管这条规则有一些例外。

  您可以使用信托,以最低的边际税率分配最多的租金收入给受益人,以尽量减少您对商业财产所付的税款。图片:au/Buy

  如果商业财产的合法所有人是一家公司,按照现行的公司税率,对这两种财产的出租收入净额所缴纳的税款为30%。这通常比个人的边际税率低得多--目前最高的税率为45%,医疗保险税为2%(18-19财政年度)。

  最后,就像个人和信托一样,公司也必须支付商品价格的11%的消费税,但也可以在与出售房产有关的购买中申请商品税抵免。

  另一种为商业地产投资提供资金的流行方式是通过你自己管理的养老金基金(Smsf)。这一策略费时、昂贵和复杂,但却为知识渊博的投资者提供了巨大的税收利益。

  流入新加坡MSF的租金收入税率仅为15%,远低于大多数投资者的个人税率。一旦基金进入养老金阶段,这个利率就会降到零。

  在积累阶段,SMSF也必须缴纳资本利得税--尽管,正如我们将在下一节中解释的那样,这种税收通常会受到很大的折扣。同时,处于养老金阶段的无国界医生可免征资本利得税。

  如果SMSF拥有一处商业地产,并且其年营业额超过75,000美元,则通常也要求该基金在GST注册。这意味着,它将需要支付GST的一个-11的售价,但可以要求物业税信用购买有关出售财产。

  通过你的SMSF购买商业财产提供了极好的税收优惠,但它也需要技术头脑,对经济的深刻理解和足够的意志力。

  一般来说,商业物业业主在经营其投资物业时,可就大部分开支申领税项扣减。这包括用于购买其商业投资财产的贷款的利息、在访问其商业财产期间发生的旅费、广告费、修理、维修和管理费用,以及建筑物结构和资产的折旧。

  但是,正如每个所有制结构都必须缴纳不同的税率一样,每一种结构也可以要求不同类型的扣减。除上述扣除外,每一所有权结构通常有权要求获得包括在购买价格中的商品税的抵免,以及下列折扣和扣减:

  作为个人购买房产的主要好处之一是它允许你从负负债中受益,这意味着你可以从你的个人应税收入中抵消投资财产上的任何损失。这减少了你的整体税负,因此,使你有可能拥有的财产,否则你是负担不起的。

  作为个人购买商业地产的第二个主要好处是,它使你有权获得50%的资本收益折扣--只要你在出售之前拥有该房产超过12个月。这意味着只有一半的资本收益被添加到你的应纳税所得额中。

  然而,资本损失可以结转并抵消未来的资本收益。而获得资本收益的受益人可以使用他们特定的所有权结构赋予他们的任何折扣。例如,如果信托将资本收益流给个人,只要该财产在出售前被信托拥有超过12个月,该个人就可以对该资本收益给予50%的折扣。

  公司结构使得很难利用在经营投资财产时遭受的任何损失,而且公司无法获得50%的资本利得税折扣给个人。

  SMSF可以对其财产进行负面调整,但这样做的好处不如个人这样做的好处,因为损失只与基金内的收入相抵消,而基金内的收入只在积累阶段按15%的税率征税,在养恤金阶段则以0%的税率征税。这意味着你可以用你的基金收入来抵消你的损失,而你在基金之外的收入继续以更高的税率缴税。

  至于资本利得税,只要基金持有的资产超过12个月,拉菲2app下载自我管理的超级基金就有资格在累积期内获得33%的资本增值税折扣。这意味着基金对资本收益的三分之二缴纳15%的税,相当于资本收益总额的10%。在退休阶段,他们有资格获得完全的资本增值税豁免,这意味着他们不需要对这段期间的资本利得缴税。

  这篇文章旨在介绍商业地产投资税,但由于税务条例的复杂性,这并不能代替专业意见。每一笔商业地产投资都是不同的,所以在提交报税表之前,你应该总是寻求律师或会计的帮助。

sitemap sitemap